Domostroy42

Вы здесь: Главная Статьи и обзоры Недвижимость Общие вопросы Выбираем подрядчика
Выбираем подрядчика

Выбираем подрядчика

13 Янв 2014 Рублики: Общие вопросы Просмотров: 2457

Во все времена и для любого человека строительство собственного дома было событием огромной значимости. Дом - это своеобразный итог, подводимый средствам и статусу его хозяина, это воплощение его представлений о красоте и уюте, которые смогут оценить его потомки. Но перед частным застройщиком, решившимся начать реализацию своих замыслов, встает масса вопросов. Пожалуй, наиболее важный из них - кто будет строить дом его мечты: кому можно доверить роль устроителя уюта, зиждителя надежности и безопасности, мастера, умеющего воплотить в грубом неподатливом материале неповторимое и нематериальное обаяние?

Важность верного решения этого вопроса переоценить сложно. Равно как и цена ошибки также может быть очень высокой - и в финансовом, и в имиджевом плане, и в плане возможного "морального ущерба". Удивительно, но, выбирая подрядчика, современный застройщик имеет, по сути, то же количество возможных вариантов, сколько их было у жителя античности и средневековья, а именно: - временные объединения странствующих вольных мастеров (современным языком - строительные бригады, "шабашники") и стабильные по кадровому составу структуры, то есть строительные фирмы. Но такая ограниченность выбора отнюдь не предполагает его простоты.

ПРОБЛЕМА ВЫБОРА: ПРАКТИЧЕСКИЙ РАКУРС

Сосуществование на рынке строительных услуг для частных застройщиков двух сегментов (бригад и компаний) говорит о том, что оба они имеют свои преимущества в межсегментарной конкуренции и находят свои потребительские группы. Это обусловлено множеством факторов, в частности, вполне традиционными - имущественным и социальным расслоением населения, определяющим разность запросов и возможностей; тяготением к соответствию местному архитектурному стилю, либо, напротив, к открыто декларируемому противоречию с ним; востребованностью как общестроительных, так и узкоспециальных, требующих высокого профессионализма и опыта, навыков и работ не только с привычными инструментарием, оборудованием и материалами, но также с новейшими образцами материалов и технологий. Проще говоря, спрос требует качественного и стоимостного разнообразия предложений. Из этого разнообразия застройщик выбирает оптимальный вариант, руководствуясь наиболее важными для себя критериями.

Иерархия значимости критериев выбора подрядчика в последнее пятилетие претерпела некоторые изменения. Прежде всего, это связано с расширением и демократизацией рынка: в роли заказчика все чаще выступают представители формирующегося среднего класса. Это - причина, имеющая множественные следствия. На смену застройщику, имевшему очень широкие финансовые возможности для удовлетворения экстраординарных запросов, приходит застройщик, стремящийся к повсеместной экономии, максимальному рационализму в использовании ресурсов и вполне лояльному отношению к типовым проектам. Популярность таковых общей площадью 1000 м2 и более резко снижается, наибольшую популярность приобретают проекты домов общей площадью 300-450 м2 и "эконом-класса" - 100-150 м2. Большинство проектов реализуется в пригороде, и частный дом обретает более привычный для себя статус домашнего очага, жилища, а не представительского сооружения, служащего для подтверждения статуса его владельца.

Таким образом, первенствующее положение среди критериев отбора стало принадлежать стоимости строительных услуг. Тем не менее, уровень качественных требований также продолжает расти, вместе с информированностью клиентов и дальнейшим обострением конкуренции на рынке строительных услуг. А обострение неизбежно - ведь интерес к частной застройке не проявили пока отечественные строительные гиганты, вполне удовлетворенные ролью исполнителя крупных проектов. Но со временем (о чем говорит практика крупных российских компаний), когда конкурентный бой будет вестись за десятые и сотые доли рынка, фирмы будут вынуждены мобильно реагировать и на мелкие заказы, тем более, что это не требует серьезных затрат и структурных преобразований. По сути, все, что нужно, - разработать график поочередной занятости штатных бригад различной специализации и спецтехники на нескольких объектах. Вообще приход на рынок частной застройки крупных компаний способен существенно изменить его современный облик. Ну а пока заказчик может выбирать между небольшими строительными компаниями и вольными бригадами, применяя наиболее критичные для него параметры. Попытаемся рассмотреть нюансы двух наиболее общезначимых из них в отдельности.

КАЧЕСТВО

И строительные бригады, и компании, специализирующиеся на возведении частных домов, имеют свои структурные преимущества, которые проецируются на качественный план воплощаемого проекта. Кадровый состав компании более универсален, поскольку планомерно формируется с учетом наиболее востребованных на рынке работ, основным формообразующим принципом бригад чаще всего служит одинаковая либо смежная специализация рабочих. Что касается комплексных бригад, то они, как правило, - образования значительно менее стабильные, чем фирмы, зачастую вообще носящие ситуативный характер, кроме того, "комплексность" эта имеет свои пределы и не распространяется на все виды необходимых для возведения дома "под ключ" работ. Впрочем, свои недостатки имеет и универсализм: отдельные виды непрофильных для фирм работ уступают в качестве бригадным, ведь основным плюсом специализированных бригад является практический опыт, накопленный в достаточно узкой сфере. Вообще, при столкновении с ситуацией отсутствия необходимых кадров, выход оба конкурирующих сегмента находят один - наем специалиста на стороне. Но если этот пункт в отношениях с компанией можно отметить документально, то договор с бригадой может быть только устным со всеми вытекающими не всегда хорошими для застройщика последствиями. В ситуации, когда структурная организация представителей обоих конкурирующих на рынке частной застройки групп имеет как плюсы, так и минусы, для застройщика в общих чертах намечаются два варианта решения проблемы выбора. Заказчики, предпочитающие "единоразовое" решение, отдают предпочтение компании; ну а те, кого не затрудняет деятельное участие в организации процесса строительства, более склонны последовательно использовать труд нескольких специализированных или комплексных бригад.

Повторимся: это возможные варианты в самых общих чертах.

На самом деле все решают нюансы. Например, технологическая готовность и техническая оснащенность подрядчика. В целом, оснащенность бригад, инвестирующих средства в развитие лишь по необходимости, значительно уступает оснащенности фирм. Так же обстоит дело и с кадровой переподготовкой - фирмы, думающие о будущем (к сожалению, нельзя сказать, что их большинство), уделяют должное внимание повышению квалификации персонала, его умению работать лишь с внедряемыми в массовое строительство материалами и оборудованием. Это преимущество проступает все более рельефно в последнее время, ведь, если вдуматься, некоторые кажущиеся уже привычными материалы обрели популярность в течение нескольких последних лет. Но при возведении добротного, но стилистически невзыскательного дома по традиционной технологии и из традиционных же материалов все вышеназванные преимущества утрачивают свою актуальность, и в свои права снова вступает опыт.

Отдельного рассмотрения заслуживают предлагаемые гарантии качества. Ведь помимо гарантии качества стройматериалов заказчик имеет право на предоставление гарантии качества выполненных работ. Но действенного механизма взыскания компенсации пока не существует. То есть, в конечном итоге все будет зависеть от мастерства адвоката, представляющего неудовлетворенного застройщика в процессе против недобросовестного подрядчика. Однако, подобные процессы - пока явление нечастое. И дело здесь не в отсутствии претензий: свою роль играет низкая юридическая грамотность населения, позволяющая компаниям при составлении договора обойти вопрос качественных гарантий. Что же касается бригад, то стребовать с них каких-либо гарантий попросту невозможно ввиду отсутствия каких-либо документов, заверяющих былое партнерство.

Прежде всего, застройщику самому необходимо четко выставить планку качественного уровня. Первичное представление о нем дают пакет проектной документации и консультации с архитектором. Специфика проекта и его исполнительская сложность служат первыми поводами для размышления о потенциальном подрядчике. А применение к конкретике проекта вышеописанных нюансов, думается, помогут осуществить выбор подрядчика в качественной плоскости более предметно.

podr 01

СТОИМОСТЬ

При счислении экономической выгоды обеих вариантов, прежде всего, нужно учесть общерыночные тенденции. Первая из них - динамичное ежегодное удорожание стоимости строительных услуг, давшее, кроме того, в прошлом году резкий скачок. Например, за 12 месяцев 2001 года потребительские цены по завершению строительства выросли на 5,5%, в 2002-м - на 4,2%, в 2003-м - на 2,4%, в 2004-м - на 5,6% и в 2005-м - на 11,3%. Интересно то, что, по мнению специалистов, более чутко и мобильно реагируют на ценовую динамику компании, бригады же "подтягивают" свои цены несколько позже. Но стоимость работ закрепляется в договоре со строительной компанией, и в силу этого обстоятельства имеет более стабильный характер, а бригада может потребовать надбавки уже в процессе строительства.

Вторая тенденция такова. Согласно экспертным оценкам, средняя стоимость работ, предлагаемая застройщикам строительными компаниями, уже в течение ряда лет на 25-30% выше стоимости аналогичных работ в исполнении бригад. Это - своеобразная плата за профессиональный универсализм компаний и их всесезонный график деятельности, кроме того, эта разница отражает средства, затраченные фирмами на техническое оснащение и повышение квалификации персонала. С другой стороны, профессионализм всегда имеет свою цену, и стоимость высококвалифицированных услуг отличается незначительно, вне зависимости от того, где работает предоставляющий их специалист. Ценовой диапазон "бригадного" сегмента более широк, но выбор застройщиком самой дешевой цены чреват качественными сюрпризами, которые вряд ли принесут ему радость.

Однако, как и в решении качественного вопроса, в стоимостном также огромную роль играют нюансы. Собственно, здесь они обретают статус весомых факторов. А как иначе определить, например, избираемую форму расчетов в стране с развитым теневым сектором экономики, когда застройщик стремится не разглашать происхождение средств, инвестируемых в реализацию проекта и не отражать их в налоговых документах? В этом случае расчет наличностью "в конверте", практикуемый при сотрудничестве с бригадами, выглядит откровенно предпочтительнее. Столь же убедительными выглядят для легального застройщика, живущего в ладу с законом, преимущества четко оформленных документально финансовых отношений со строительной компанией. К слову, нелегальным застройщикам стоит учесть, что не все фирмы возьмутся за возведение объекта, не введенного в законодательное поле, то есть не имеющего необходимой проектной документации, а для бригад это не является препятствием.

Наиболее популярная периодичность расчетов с бригадами - понедельная, с компаниями - помесячная. Вопрос нерегулярности расчетов значительно легче решить с бригадой, чем с фирмой. Если объем средств определен строго, застройщику будет удобней ориентироваться на стандартный прайс компании, чем на заявленные устно бригадные расценки, которые могут проявить существенные "допуски" уже в процессе работы. Вообще к финансовой смете бригады подходят, так сказать, более "творчески", то есть незапланированные расходы возникают чаще, чем в работе с фирмами.

Вообще незапланированные расходы возникают неизбежно. Например, застройщики зачастую не интересуются наличием у подрядчика крупной спецтехники (к примеру, крана или миксера), подрядчик же "забывает" напомнить об этом клиенту, хотя содержать на балансе такие единицы невыгодно ни мелким фирмам, ни, тем более, бригадам. В итоге при необходимости использования подобных машин затраты ложатся на плечи не подозревавшего о них заказчика. Если же представитель компании или бригадир еще при оформлении договора (или устном оговаривании условий) заявляют, что часть работ будет сделана с использованием принципа аутсорсинга (закупки услуги на стороне), то застройщику не стоит упускать из виду этот важный выгодный штрих к деловой репутации предполагаемого партнера.

Свою роль в оптимизации расходов играет и верно выбранный принцип оплаты. При вариативности следует счислить выгоды возможных вариантов. К примеру, на "легком" грунте свои выгоды может проявить почасовая оплата труда землекопа, а на "тяжелом" - сдельная. Таким образом, более выгодным представляется подрядчик, позволяющий варьировать принципы оплаты.

Наконец, свои экономические нюансы имеют и отдельные виды работ. В частности, предлагаемая одним подрядчиком стоимость определенной работы может быть выше конкурентного предложения, но включать в себя и оплату сопутствующих работ (рытье котлована + вывоз земли, армирование + бетонирование). При кажущемся более дешевым варианте раздельной оплаты реальная сумма затрат может быть выше. Здесь лучшим методом оптимизации расходов могут послужить самостоятельно или с помощью опытного консультанта проделанные расчеты.

podr 02

| | | |

Обсуждаемое на форуме.

Вы здесь: Главная Статьи и обзоры Недвижимость Общие вопросы Выбираем подрядчика