Domostroy42

Вы здесь: Главная Статьи и обзоры Недвижимость Общие вопросы Проект для дома
Проект для дома

Проект для дома

13 Янв 2014 Рублики: Общие вопросы Просмотров: 2458

Чтобы построить дом, только мечтать о нем мало. Во-первых, нужны деньги: ведь строительство дома - это расставание в угоду ему (дому) с личными финансовыми накоплениями. И, во-вторых, необходим согласованный и утвержденный проект.

О ПОЛЬЗЕ "ЗАУМНЫХ" РИСУНКОВ

ris dom 03До сих пор много частных домов, возводимых в России, строятся без необходимой проектной документации. Преимущества ее, понятные западному застройщику без каких бы то ни было доказательств, российскому пока ясны не вполне, несмотря на всю их очевидность. Причин этому несколько. Среди главных - несовершенство и изменчивость законодательной базы, недостаточную юридическую грамотность массового застройщика и, как следствие, популярность самодеятельного строительства. Потому-то выяснение многогранной полезности архитектурно-строительного проекта для российского застройщика - вопрос не из категории праздных. Прежде всего, следует определиться со значением понятия. Для неискушенного глаза архитектурно-строительный проект представляет собой комплект "заумных" рисунков (чертежей и перспектив) с пояснительной запиской. Объем пакета проектной документации определяется запросами заказчика и сложностью объекта. Его обязательная основа - архитектурно-строительная часть (АС), то есть, детализировано разработанное архитектурное решение проекта с учетом конструктивных и инженерных особенностей, но без конкретных расчетов их "привязки" к месту строительства объекта. Эти расчеты осуществляются в рабочих чертежах, предназначенных, в частности, для строителей. Они информируют их по всему многообразию возникающих вопросов, вплоть до конкретики применяемых материалов и их стоимости. Таким образом, комплект документов должен включать генеральный план, архитектурно-строительную, инженерную часть и смету строительства. Кроме того, он может быть дополнен, например, организационным и дизайнерскими планами, планом благоустройства территории и т. д. Пакет проектной документации - понятие многофункциональное. Прежде всего, это согласованное с законами архитектуры, спецификой географического и культурного ландшафта и отображенное в системе международных символов представление о проекте самого застройщика. Во-вторых, это основание для легализации физического объекта и его дальнейшего бытия как объекта юридического. В-третьих, это руководство к действиям строителей. В-четвертых, это финансовый план строительства со счислением его сметы. И каждая из выполняемых проектом функций дает застройщику определенные преимущества. Проект дает возможность заказчику, архитектору и строителю общаться на одном языке, фантазия каждого не выражается хаотично, а обретает понятное всем троим воплощение. Таким образом, творчество становится более согласованным и упорядоченным, а замысел приобретает максимально богатое воплощение. Еще одна практическая польза - точное определение расхода необходимых ресурсов и, таким образом, вычисление обоснованной финансовой сметы. Это, с одной стороны, обеспечивает единство материальных приоритетов на различных этапах строительства и, с другой стороны, исключает завышенные запросы строителей, что случается весьма часто. Одна из самых важных задач проекта - введение дома в законодательное поле, его легализация. В России все еще возможно купить участок и построить на нем дом, не ставя в курс властные структуры. Но это будет дом, который нельзя ни продать, ни подарить, ни передать по наследству: реально существующий объект не существует как юридический факт. Он находится вне юридического поля, и чтобы его узаконить, придется "задним числом" оформлять документы с соблюдением всех необходимых формальностей и неизбежными потерями, из которых штраф - далеко не самая большая. Дело в том, что роль государства как организатора строительного рынка становится все более серьезной. В частности, Гражданский кодекс предусматривает как одну из мер борьбы с самовольным строительством снос здания, причем самим застройщиком либо за его счет. А строительство без утвержденного органами архстройконтроля проекта иначе как самовольным назвать сложно. И хотя прецеденты применения столь суровой меры пока не столь часты, тенденция ужесточения госконтроля просматривается достаточно четко. К слову, именно поэтому все большую популярность обретают проекты, созданные профессионалами, знакомыми не только с архитектурными нюансами, но и с законодательной базой. Еще одна функция проекта, значимость которой переоценить сложно, - гарантирующая. Автор проекта берет на себя ответственность за его качество и выступает гарантом его эксплуатационной безопасности. Если говорить более просто, проект - это долговременная гарантия безопасности, прочности и комфорта, данная профессионалом. Наконец, приобретение проекта открывает для застройщика возможность воспользоваться его авторским сопровождением на различных этапах осуществления. В частности, что очень немаловажно, - на стадии согласований и утверждений. Эти процедуры, как правило, связаны либо с потерей времени, либо с довольно ощутимыми финансовыми затратами, носящими "неформальный" характер и производимыми с целью сэкономить все то же время. А проекты только в обязательном порядке (есть и необязательные для отдельных проектов согласования) должны согласовываться с органами санэпидемслужбы, пожарной охраны и охраны труда, экологии, энергосбережения, организациями, выдавшими ТУ привязки и адаптации проекта, главным архитектором территориальной единицы, на которой будет строиться объект. Каждое звено этой цепи имеет определенный лимит времени на изучение и утверждение проекта и (как правило) основания для его отклонения. В итоге утверждение застройщик может получить лишь к окончанию строительного сезона. В результате возникают "неформальные", но весьма серьезные затраты, в сравнении с которыми плата за авторский надзор выглядит более предпочтительной. Если вопросы согласования и утверждения поручить профессионалы, будет сэкономлено и время, и деньги, поскольку ему проще снимать возникающие вопросы и отклонять (либо удовлетворять) претензии, внося в проект необходимые изменения.

ДЕЛО ВКУСА И ВОЗМОЖНОСТИ

Прежде чем перейти к характеристике двух видов архитектурно-строительных проектов, целесообразно уделить некоторое внимание специфике национального спроса на этот продукт. Общую емкость рынка вычислить, практически, невозможно ввиду отсутствия качественной статистики по частной застройке. Кроме того, если говорить о частных домах, то, согласно экспертным мнениям, количество объектов, возведенных без применения проектной документации, пока превышает количество объектов, возведенных с ее применением. Некоторыми экспертами гипотетически емкость рынка проектов озвучивается цифрой 15-20 тыс. проектов в год. Лет пять-семь назад выразили себя наиболее платежеспособные слои населения с наиболее амбициозными масштабными замыслами. Тогда на пике спроса были проекты вилл и резиденций площадью от 500 кв. м. В тот же период начал зарождаться средний класс, идущий к архитектору уже с иной спецификой запросов. И сейчас наибольшей популярностью пользуются два формата проектов: двухэтажные дома эконом-класса (80-100 кв.м. общей площади) и односемейные дома, также в два этажа, но общей площадью 150-350 кв.м. (чаще всего - около 250). Более 60% заказчиков интересуется проектами со сметой до $ 150 тыс. Этим как нельзя более наглядно иллюстрируется все более значимая роль в среде заказчиков архитектурно-строительных проектов представителей среднего класса. Есть и третий формат проектов домов, находящийся пока в зачаточном состоянии, но уже вызывающий интерес у застройщиков - быстровозводимые сборно-разборные дома. Что касается стилевых тенденций, то наши соотечественники отдают предпочтение либо польским "пряничным" домикам, либо так называемым "дворянским" усадьбам. С недавнего времени проявился и интерес к небольшим домикам с мансардным этажом и домам с плоской крышей. Кроме того, на протяжении последних пяти лет растет спрос на деревянные дома - традиционные для России и Финляндии.

ОСНОВА ВЫБОРА

ris dom 05Итак, на чем же основывается выбор проекта современным застройщиком? Рынок архитектурно-строительных проектов рабочей документации частных домов делится на два сегмента - индивидуальных и типовых. Разность сегментов определяется различием запросов, почти диаметральной противоположностью генеральных целевых установок заказчиков: в первом случае - самовыражение, во втором - экономическая целесообразность. Индивидуальный проект призван стать своеобразным свидетельством определенного статуса и вкуса заказчика. Стоимость здесь - отнюдь не решающий фактор, и вопрос ценообразования решается не менее творчески, чем архитектурная задача. Если воспользоваться наиболее распространенным методом и за основу взять стоимость 1 кв.м. проектируемого здания, то сегодня в регионах цена стартует (в зависимости от области) с $ 10-25. В Киеве стоимость индивидуального проектирования 1кв.м. достаточно полно реализовавшего себя архитектора составляет не менее $50. Все вышесказанное актуально для заказчиков, которые решили воспользоваться услугами не государственных архитектурных бюро или лицензированных архитекторов. Но, помимо них, в каждом районе и городе есть архитектурное бюро, занимающееся утверждением всей проектной документации и, параллельно этому, индивидуальным проектированием. Проще говоря, на рынке есть кому создавать предложение. На разработку индивидуального проекта, конечно, необходимо время, несопоставимое со временем, нужным для покупки проекта типового. У большинства проектных компаний на разработку индивидуального проекта может уйти не менее трех-шести месяцев.

Что касается типового проекта, то его главная задача - обеспечить максимальный комфорт и уют в пределах определенной суммы. Стоимость типовых проектов колеблется в пределах от $ 500-3000. Не без исключений, разумеется. Обострение интереса массового застройщика к типовым проектам объясняется несколькими причинами. Прежде всего - популярностью частной застройки как таковой: квадратный метр частного дома обходится дешевле, чем тот же метр в не самом престижном и комфортабельном районе города. Типовой проект - это реальная экономия времени и средств. Заказывая разработку индивидуального проекта, застройщик платит от $ 20 за кв.м. проектируемого здания и ожидает результата как минимум несколько месяцев. Приобретая типовой, максимум за две-три недели заказчик получает пакет рабочей документации и может начинать ее утверждение. С учетом внесения неизбежных изменений, как правило, при привязке проекта к участку и процесса утверждения, заказчик за 5 месяцев может получить домик своей мечты. Если, конечно, строительство не испытывает перебоев с финансированием.

С согласия автора (архитектора) индивидуальный проект может стать типовым. По законодательству все авторские права принадлежат разработчику документации. Но бывают ситуации, когда архитектор принципиально не дает в продажу хороший проект из-за договоренности с первым заказчиком - или устным, или закрепленным договором. Это можно понять: если заказчик воплотил мечту всей жизни, заплатив за проект $20000-30000, захочет ли он видеть еще один такой дом где бы то ни было? Или хотя бы его проект в каталоге, где он будет оцениваться, например, в $ 900? Недостатки типовых проектов в том же, в чем и их достоинства - в их типичности и абстрактности, которую нужно разменивать на конкретику участка.

ris dom 04

ГДЕ ЗАКАЗАТЬ ПРОЕКТ

Остается последний вопрос - где заказать или приобрести интересующий вариант? Индивидуальным проектированием может заниматься любой архитектор, имеющий лицензию на проведение данного вида работ. Кроме того, как уже отмечалось, малые частные компании и государственные архитектурные бюро есть практически, в каждом городе. Занимаются эксклюзивным проектированием и некоторые строительные компании. Компаний, реализующих типовые проекты, в России немного. Рынок типовых проектов лишь складывается, но его перспективность несомненна. Процедура покупки такова: клиент делает заказ либо по телефону, либо в офисе компании, ему выставляется счет, после оплаты которого в период от 5 дней до пары-тройки недель (в зависимости от выбранного проекта) заказчик получает пакет проектной документации.

 

| | | |

Обсуждаемое на форуме.

Вы здесь: Главная Статьи и обзоры Недвижимость Общие вопросы Проект для дома